Los alquileres de viviendas y establecimientos comerciales en la República Dominicana están regulados por una ley modificada y un decreto, considerados obsoletos e irrespetados por propietarios e inquilinos.La Ley 4314-48, puesta en vigencia durante el régimen de Rafael Leonidas Trujillo y modificada por la 17-88, tiene por objeto, básicamente, regular los tributos que genera ese sector tanto en las zonas urbanas como rurales.
Es esa legislación la que define el contrato de alquiler tanto escrito como verbal, que entre otras cosas, establece que el inquilino, al momento de la contratación, entrega al propietario o encargado, en dinero efectivo, el valor equivalente a por lo menos un mes de alquiler en los contratos de hasta un año.
En los contratos de dos años,o dos años y medio en adelante, el equivalente a tres meses. Sin embargo, algunos propietarios, desconociendo la ley, exigen a los inquilinos depósitos de hasta cinco meses, pero para los fines de devolución siempre consta uno menos de los entregados supuestamente para pago del abogado.
Los recursos deben ser depositados en el Banco Agrícola en un plazo de 15 días y en caso de que el propietario o su representante no cumpla, el dueño del inmueble deberá pagar un recargo de 10% por cada mes de demora, sin que el mismo sobrepase en ningún caso el 50% la suma a depositar.
Es una práctica común que el propietario se quede con el dinero y no lo deposite en el Banco Agrícola, donde deberán generar intereses de un 4% de beneficios que serían devueltos, junto con el capital, al dueño del dinero: el inquilino.
El propósito del legislador era que los contratos de alquiler generaran recursos para la cartera de préstamos del Banco Agrícola, que la entidad lograría a través del departamento de captación de ahorros del público y los destinaría al aumento de la producción en el campo.
Decreto 48-07
A la ley se le suma el decreto 48-07, sobre control de alquileres y desahucio, del 18 de diciembre de 1948, que tiene por propósito proteger a los inquilinos ante las persecuciones de los propietarios para que abandonen el inmueble.
El artículo 2 prohíbe el aumento unilateral del alquiler de casas, apartamentos, habitaciones y piezas sin el consentimiento escrito del inquilino, a menos que sea debidamente autorizado por una resolución del Control de Alquileres de Casas y Desahucios. Los precios de alquiler los fijan los propietarios de manera particular porque la ley no contempla ninguna regulación al respecto.
Su principal función fue resguardar los derechos de cientos de familias afectadas por el huracán San Zenón en 1930, pero se mantiene vigente 82 años después.
Con el mismo también se prohíbe el desalojo de un inquilino, excepto en situaciones especiales que lleven a anular el contrato de alquiler como los casos de falta de pago si el inmueble ha sido utilizado para otros fines que no sean los establecidos en el contrato si el ocupante dispone unilateralmente rentar parte de la casa, apartamento, edificio, naves industriales o si el propietario requiere el inmueble para mudarse.
Jurisprudencia
A principio de diciembre de 2008 la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia declaró inconstitucional el artículo 3 del referido decreto a raíz de una litis por una demanda en resciliación de un contrato con un inquilino que alegadamente utilizó un inmueble rentado para un fin, pero luego se dio un uso distinto al establecido en el contrato.
Modernización
Fermín Acosta, presidente de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), considera que la ley 17-88 necesita ser actualizada y modernizarla. Considera ilógico que los recursos generados por la Ley de Alquileres sean transferidos al Banco Agrícola en vez de dedicarse al fomento del negocio de las viviendas de alquiler. Acosta cree el dinero depositado por los inquilinos en el Banco Agrícola debe ser utilizado para garantizar una protección de los inversionistas que rentan una vivienda y que no tiene la certidumbre de que al momento de devolvérsela se haga en las condiciones óptimas establecida en la Ley.
Control de Alquileres y su misión conciliadora
Los conflictos surgidos en el negocio de los alquileres son dirimidos en principio en el Departamento de Alquileres y Desahucio, una dependencia de la Procuraduría General de la República.
Cada día se conocen diversos casos de litigantes, algunos iniciados por propietarios ante la violación del contrato, que puede ser escrito o verbal, y en otros casos por faltas del inquilino.
En ese departamento, ubicado en el edificio viejo de la procuraduría General de la República en el Centro de los Héroes, se trata de conciliar las partes para que lleguen a un acuerdo y si no se logra, el caso es remitido a un juzgado de paz. Si la situación tiene mayores implicaciones y lo amerita, entonces de apodera a un tribunal de primera instancia.
Opinión
Fermín Acosta
Presidente de Acoprovi
Afirma que si bien es cierto que el país necesita un Banco Agrícola fuerte y capaz para financiar las necesidades de la producción agrícola, no es menos cierto que los ingresos producidos por las viviendas deben ser dirigidos a ese sector.
