Los precios de las viviendas de clase media y alta los pone el mercado, pero factores sociopolíticos, ambientales y hasta culturales condicionan la estructura de costo que deberá pagar el adquiriente del inmueble.
Entre los sectores Piantini y Evaristo Morales, en el Distrito Nacional, la frontera que los divide geográficamente es la avenida Winston Churchill, pero económicamente la “distancia” que los separa puede representar 400 o 500 dólares el metro cuadrado.
Más cercano al típico segmento de clase media, en el sector El Millón el metro cuadrado de terreno está hasta a US$750, mientras que su vecino más hacia el Este, el ensanche Quisqueya, la cotización puede ser hasta US$300 el metro cuadrado, según el ingeniero Héctor Bretón, presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi).
Una cuadra puede representar un encarecimiento de un 100% en un inmueble de similares condiciones o lo que es lo mismo, un abaratamiento de un 50%. Esa cuadra puede ser la frontera entre un sector y otro.
En uno de ellos hay, por ejemplo, una estación de combustible y una envasadora de gas licuado de petróleo. En el del frente los vecinos no permiten ese tipo de negocios, que además de la peligrosidad que encierran, también le restan exclusividad, privacidad. Y todo eso tiene un costo, para subir o bajar la cotización de la vivienda.
Factores de costo
Terreno y construcción (materiales) son los factores de mayor incidencia en el costo final de la vivienda. El terreno representa aproximadamente el 20% del costo total de una vivienda de clase media, según cálculos del ingeniero Bretón.
Para la arquitecta María Gatón (Susi) el costo de las viviendas de clase media y alta es fijado por el mercado, pero dentro de un esquema donde inciden además del costo de la tierra que “no para de subir”, elementos como los materiales cada vez más costosos, por cuestiones de normas de construcción aprobadas a partir del 2012.
Las normas antisísmicas puestas en vigencia a partir del aumento de la frecuencia de movimientos telúricos en la isla, cuyo principal exponente fue el terremoto que provocó graves daños en Haití, exigen un mayor componente de acero en todo tipo de edificaciones, no solo en las viviendas para clase media y alta.
Además, una serie de factores relacionados a la competencia que libran los constructores y promotores de viviendas, también influyen directamente en el costo final de las unidades habitacionales destinadas a las personas de mayor poder de compra.
La arquitecta Gatón, vicepresidenta de Acoprovi, explicó que en las viviendas de multiniveles las áreas sociales comunes tienen nuevos y mayores requerimientos de parte de los compradores, que las encarece, pero que son exigidos. Explicó que ya los edificios de más de siete y ocho niveles requieren dos y tres ascensores, las áreas sociales como piscina y gimnasios más amplios. Todo implica un mayor uso del factor terreno.
Según el presidente de Acoprovi, los constructores deben tener en cuenta, para lidiar con todos los costos que enfrentan, que el precio final del inmueble lo fija la oferta y demanda. “El mercado pone el precio”, asegura.
Dentro de los costos más determinantes, el ingeniero Bretón dice que aproximadamente un 20% lo constituye el precio del terreno y un 21% el acero y el cemento. Estos dos componentes han bajado cerca de un 5% en los últimos meses. El costo de producción de cemento y acero está muy influenciado por la parte energética, es decir, por el precio del petróleo y sus derivados, que está en baja.
“Tenemos costos indirectos altos debido a doble cotizaciones en la Seguridad Social, las demandas laborales injustificadas, seguros, etc.”, explicó el presidente de Acoprovi.
Unos diez sectores o zonas son los protagonistas de la plusvalía de los terrenos, encabezados por la avenida Anacaona, donde el precio del metro cuadrado fluctúa entre US$2,500 y US$3,000. Por ese alto costo de la tierra, los constructores levantan en la zona edificaciones de muchos niveles, lo que incluso los obliga a utilizar técnicas y equipos de construcción diferentes, más costosos. La grúa, por ejemplo, para un edificio de 20 o 30 niveles es diferente, más costosa.
La lista de los denominados sectores exclusivos la integran además Piantini, Los Cacicazgos, Naco, Julieta, Paraíso, La Julia, Los Pino, Evaristo Morales, Gascue según su proximidad con la avenida César Nicolás Penson y su frontera con la Plaza de la Cultura, Las Pradera, Bella Vista, Serrallé y con cierta vocación, por su ubicación geográfica, los sectores El Millón, ensanche Quisqueya, Urbanización Fernández y Los Prados.
En esos sectores el costo del metro cuadrado de tierra oscila entre US$300 y US$2,800. Esa franja hace la diferencia de un inmueble en uno u otro de esos sectores. Y la cercanía o no de un barrio popular, concede el tono de mayor o menos exclusividad.
Un apartamento de una habitación en el ensanche Naco, por ejemplo, cuesta casi lo mismo que uno de tres en el ensanche Quisqueya. En Naco el metro cúbico cuesta entre US$1,400 y US$2,000. Un apartamento de una habitación, que se levanta en una extensión de unos 60 metros cuadrados, puede costar fácilmente RD$5.0 millones.
En el Distrito Nacional existen algunos sectores con potencial de ser parte del núcleo de sectores residenciales exclusivos, como La Julia, Los Pino y Galá, pero allí la densidad está establecida por normas que no permiten construcciones de más de dos niveles.
Soluciones
La arquitecta María Gatón entiende que en los barrios populares tradicionales del Distrito Nacional—como Villa Consuelo, Villa Juana, Villas Agrícolas, Ensanche La Fe, todos dotados de infraestructura de servicios como alcantarillado sanitario, que no tienen muchos sectores exclusivos, y próximos a las rutas del metro y a centros educativos masivos, debe dárseles mayor densidad, crearles espacios para que las personas puedan vivir en la ciudad, que es más amigable para las personas, por la cercanía de servicios y lugares de diversión y recreación.
Por eso la propuesta de la dirigente de Acoprovi es que en esos sectores tradicionales del Distrito Nacional se permita mayor densidad, para sacarle mayor beneficio a los terrenos, posibilitando con ello que más personas de medianos ingresos puedan vivir en el centro de la ciudad, con acceso a los servicios esenciales que residiendo en áreas periféricas de la ciudad, tendrían más distantes, con los consiguientes aumentos en los costos de transporte y hasta en la adquisición de alimentos.
Déficit sectorial
En el segmento de viviendas de bajo costo el mercado dominicano tiene un déficit global de alrededor de 600 mil viviendas, con un crecimiento anual de unas 25 mil unidades. Se consideran viviendas de bajo costo aquellas cuyo valor no supera los RD$4.0 millones.
En el segmento de viviendas caras no existe déficit. Los letreros con “se vende” que son colocados en torres y edificios de apartamentos dan cuenta de que el mercado está relativamente bien suplido y con una demanda regular.
Pero en las viviendas económicas la demanda potencial supera la oferta, aunque el escollo principal está dado por el bajo nivel de ingresos de los potenciales adquirientes. El Gobierno, para contribuir con las familias de bajos ingresos que no llenan los requisitos de inicial para la compra de una vivienda, ha creado figuras de ayuda como el bono habitacional, mediante la cual le aporta un completivo para el inicial. También en la administración actual se han iniciado proyectos bajo el esquema de fideicomiso, en los cuales el Estado además del bono habitacional, aporta los terrenos para facilitar el acceso de las familias de bajos ingresos. Ciudad Juan Bosch es un caso. l
